http://fudousan.datsusara.com/ 今までの不動産投資を超えた超不動産投資。不動産投資での失敗談なども紹介。利回りなどの講座も。 ja http://fudousan.datsusara.com/?eid=383168 建物の構造って？ さーて、ここからは結構勉強らしくなってきましたよ〜ん！ 建物の構造についてです。 建物の構造は大まかに分けて、以下の三つに分類されます。 ・ 木造 ・ 鉄骨 ・ 鉄筋コンクリート ...


さーて、ここからは結構勉強らしくなってきましたよ〜ん！



建物の構造についてです。



建物の構造は大まかに分けて、以下の三つに分類されます。



・ 木造

・ 鉄骨

・ 鉄筋コンクリート





これ、それぞれ何が違うのでしょう？



作りが違うのです！

って当たり前ですね・・・





ですが、一つ重要な違いがあります。



それは、「法定耐用年数」が違うのです。





何それ？って感じですよね。





これは簡単に言うと、国が「この建物は○○年はもちますよ！」って言う年数です。



当然、木造は短くて鉄筋コンクリートは長くなります。（下表参照）











木造（モルタル）20

木造（サイディング貼り）

鉄骨34

鉄筋コンクリート47











この年数だから、もうダメ！ってのではありませんが、国として、法定耐用年数を超えた建物の価値は、基本的に０となるんです。

（だからこの年数を超えると、建物の固定資産税は０・・・にはなりません。残念！）









あと、防火地域、準防火地域では木造建築は規制されます。



もちろん、木造の方が燃えやすいから当然ですね。



じゃあ、防火地域では木造建築は建てられないの？って言うとそうでもありません。



柱の本数や、開口部の大きさなんかに規制がかかります。





万が一、燃えたとき



・ 非難しやすいか？

・ 延焼しにくいか？



などが規制の理由になります。




]]> 不動産投資の哲学 2007-03-10T17:42:12+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179462 空室リスク 空室って嫌ですね〜 一室しか物件を所有していない場合は、収入が全くの０になってしまうんです！ でも、やっぱり空室は発生するもんなんです。 これを「リスク」と捕らえるか？ それとも「必要経費」と捕らえる...


空室って嫌ですね〜



一室しか物件を所有していない場合は、収入が全くの０になってしまうんです！





でも、やっぱり空室は発生するもんなんです。





これを「リスク」と捕らえるか？

それとも「必要経費」と捕らえるか？







答えは「両方」です！





これは、ふざけてるんではなくて、本当のことなんです。



よく考えてください。



「リスク」は対処して減らすもの。



「必要経費」は計画に組み込んでおくもの。







空室は発生することを仮定して、計画を立てるのです！（必要経費）



その上で空室を減らす努力をするのです！（リスク対応）







特に空室を見込まず計画を立てると、空室が出たときに相当焦ることになります！



厳しい目に計画を立て、実際には空室が発生しなかったらラッキー♪てな具合に。。。です！







常に計画は厳しい目に・・・



これが投資の鉄則ですな。









]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:41:45+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179460 実際のリスクって？ 計画を立てろ 不動産投資で一番有名な（？）リスクって何でしょう？ 断然、「空室リスク」なんです。 だって、物件買っても、誰も借りてくれなきゃ意味ないもんね！ 不動産投資において...


計画を立てろ





不動産投資で一番有名な（？）リスクって何でしょう？



断然、「空室リスク」なんです。







だって、物件買っても、誰も借りてくれなきゃ意味ないもんね！





不動産投資において、リスクの王様は空室リスクだ！って言われています。



ですが、もっと大きなリスクがあるんです。







それは・・・





計画ミス！







最初の「購入」、「収益」、「返済」の計画がキチンとしていないと、いくら満室になっても損するばかりですもんね。



さらに、空室が発生したら、目も当てられません(>_<)





だから、まず計画をキチンと立てて、その上で空室リスクを考えるべきなんです。









計画は



1. いくらで物件を購入するか？

2. 借り入れ額はいくらになるか？

3. 月々の収益はいくらか？

4. 借り入れ返済、諸経費を払った後、残るお金はいくらか？





を、計算して、きっちり計画を立てなくてはなりません。



この時点で、





月々残るお金・・・　４００円





これでは空室が発生したら、一発でオジャン！




]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:40:27+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179458 不動産投資なんかするより、自分の家が欲しい！ なんて、思ってる人。 僕も、もちろん、家が欲しいですぅぅぅ・・・ 夢のマイホームですもんね！ でも、ちょっとだけ考えてください。 家を買っちゃうと、お金持ち...




なんて、思ってる人。



僕も、もちろん、家が欲しいですぅぅぅ・・・



夢のマイホームですもんね！







でも、ちょっとだけ考えてください。



家を買っちゃうと、お金持ちの道は遠のきます！（断言！）







「持ち家は最大の負債であーる！」



と、ロバートキヨサキ大先生もその著書、「金持ち父さん貧乏父さん」でおっしゃっています。







どういうこと？





３０００万円（諸経費込み）でマンションを買ったとしましょう。



金利が３％で、３０年ローンの場合、







月々の返済金額は・・・



ナント！



１２．６万円！





総額で４５００万円も払う計算です。







しかも、マンションだと、修繕積立金、管理費なんかにお金がかかるので月々の必要経費は１５万円を超えます！







不確定要素もたくさんです。



・ボーナスが無くなったらどうしよう・・・

・金利が上がったらどうしよう・・・（金利が１％上がると、月々の返済は約１万円上がります！）

・リストラされたらどうしよう・・・

・会社が倒産したらどうしよう・・・

・浮気がバレて離婚なんてことになったらどうしよう・・・



など！









そうなったら、目も当てられません！！(>.<)







「リストラされたら、家売ったらいいや♪」



な〜んて気楽に構えている方！



アナタが一番要注意！







家というのは、購入した瞬間に一割ほど価値が下がります。



あなたが買った瞬間に、その物件は中古物件になるからです。（車も同じだね！）







しかも、購入時に諸経費は１０％程度かかります。

また、売ったときに不動産屋に売却金額の３〜５％手数料を払わなくてはなりませんので、３０００万円出して購入したマンションは





ナント！





２３００万円程度でしか売れません・・・（しかも高めの見積もり！！）







つまり、購入した直後に７００万円もお金が飛んでいくのです！！









ここで、マンションを購入後、３年で売却が必要になったと仮定しましょう。



その後３年間、そのマンションの価値が下がらないと仮定します。







マンションを売っぱらって、いったいいくらお金が残るのか・・・







甘いっす！







３年後、残っている借金は・・・





２８００万円（ガーン！）







３年間、毎月払ってきた、総額４５０万円の内、２５０万円は利息だったのです・・・



恐るべし銀行！！ボロ儲け！







つまり、３年後にマンションを売っぱらっても５００万円の借金しか残らないのです！！









賃貸だと？



賃貸に住めば、その点の問題はありません。



リストラされたら、生活レベルを落として、安い家賃のところに住めばいいんですから。



少なくとも借金はありませんよね♪







それに賃貸の方が、生涯の方が安上がりなんです。







３０００万円クラスのマンションって、



地方都市で・・・

駅から徒歩１５分で・・・

３LDKぐらい？



ってな感じですよね！







これが、

東京都内で・・・

駅から徒歩３分で・・・

４LDKぐらい？



↑億ションです！









とにかく、３０００万円クラスのマンションなら、新築でも家賃は１０万円も出せばあります。



マンションを購入したときと比べると、月５万円もの差が出てきます！





この５万円を、５％の複利で運用したとしたら・・・





ナント！



３０年で４２００万円！もの現金が手に入るのです！！







もし、マンションを買っていても、３０年後ですからね〜



売っても二足三文ですかね・・・





まだまだ、賃貸のメリットってあるんです。



・転勤などにも対応できる！

・常に新しい設備の入ったマンションを選べる！

・生活環境に合わせてマンションを選べる！

・お金が必要になったら、安いところに借り換えできる！



特に、子供が独立して広い部屋が不要になったりとか、両親の面倒を見るため、さらに広い部屋が必要になったりしたときは賃貸だと対応可能ですね！





お分かりですね？



サラリーマンが持ち家を持つのは、あまりにもリスクが高いのです！



それを皆さん気づいてないってことが、最も危険なのです！











ですが、そんな理屈抜きに、自分の家が欲しい！っていう欲求は十分理解できます。



僕だって、自分の家が欲しいですぅぅぅ・・・



庭で犬とか飼いたいですぅぅぅ・・・



家庭菜園とかしたいですぅぅぅぅぅ・・・・・







だから！



不動産投資して、お金持ちになってから家を買いましょう！



さらに不動産投資の勉強をしていくと、自分の家を買うときにも絶対有利です！！









]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:38:21+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179452 ビンボー人でも不動産投資を成功させることは出来るの？ 不動産投資！ 不労所得！ とても魅力的〜 なんせ、全く働かなくってもお金が入ってくるのですから〜 こんなにラクチンなことはないですな〜 不動産投資...
ビンボー人でも不動産投資を成功させることは出来るの？





不動産投資！

不労所得！





とても魅力的〜



なんせ、全く働かなくってもお金が入ってくるのですから〜



こんなにラクチンなことはないですな〜



不動産投資に成功したら、一年中だらだらして過ごしましょう〜









しかし！



その道のりは厳しいのです！！







簡単に出来ちゃうなら、みんなやっちゃいます！





簡単にやっちゃおう！なんて思っている人は悪徳業者の餌食ですな・・・







って言うのはチョッと大げさですが、ほとんど勉強もせず、不動産業者の言いなりで投資してしまうと、本当に大損するときがあります。









不動産投資で、見事成功させる一番のコツは！



本気になる！



です。





そして、情熱を持つ！







本気で、情熱を持って、不動産オーナーになるという目標に進まなくては成功しません。







もう、一日の半分ぐらいは不動産投資について考えているぐらいに！！（大げさ？）







イチローさんは一日の大半、野球のことを考えているハズです。

斉藤一人さんは一日の大半、ビジネスのことを考えているハズです。

道場六三郎さんは一日の大半、料理のことを考えているハズです。

タモリさんは一日の大半、自分の番組のことを考えているハズです。









僕が物件を探して、契約に至るまでの間は、かなり本気になりました（今ももちろん本気です！）。







知識よりも、人脈よりも、資金よりも、まず必要なのは、



オーナーになってやるぞ！



という、あなたの確固とした意思なのです！






]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:36:31+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179449 不動産投資でそんなに儲かるのか？ 不動産投資。 はっきり言って儲かります。 では、これからワタクシめが、その成功の秘訣をお教えしましょう。。。 なーんて、偉そうに言っちゃうと、 「お前は成功してるのか... 不動産投資でそんなに儲かるのか？





不動産投資。



はっきり言って儲かります。





では、これからワタクシめが、その成功の秘訣をお教えしましょう。。。





なーんて、偉そうに言っちゃうと、



「お前は成功してるのかーーー！！！」



って言われそうですが・・・







すんません。。。







「成功してるぜぃ！！」



って胸張って言えるほどではないっす・・・（これからは謙虚に生きます・・・）









世の中には、



月に一億円！



とか、不動産だけで稼いじゃってる人もいますから・・・

（言ってみたい！）









でも、ある程度は成功しているみたいです♪



「ある程度」ってどれくらい？って感じですが、





月に○○万円！





はキャッシュフローが入っている状態です。





つまり、月に○○万円の収入が見込める不動産のオーナーなんです。







これって、ちょっぴり成功してるって言えません？（エッヘン！）













しかも！



不動産投資のいいところは、ほぼ何もしなくてもいい！



つまり、働かなくてもお金が入ってくる！



つまり、夢の不労所得ってやつ？



つまり、女の子にモテモテ！（ウソ）



なんです！







これって、ちょっぴりブルジョワ気分ですよね♪











お金持ちでないと不動産投資なんて出来ないんでしょ？





なんて、思われるかも知れません。



アナタ！



その考えは間違っています！！







実は僕って入社６年目のサラリーマンなんです。



自分の収入をバラしてしまうのは恥ずかしいので、せめて入社一年目のお給料がいくらだったか、こっそり教えちゃいます♪





手取りで１６万。





普通やん！



って言うか、少なめ？





しかも、入社二年目、夏に大学の同期と集まったとき、友人たちはみんな１００〜２００万円の貯金があったにも関わらず、僕なんて





預金額：８万３千円







つまり！



４年前まで全財産８万３千円だったんです！



しかも、このときの給料も手取りで１６万５千円！





つまり、ビンボーさんだったのですわ。


]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:34:50+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=179442 「副収入」 サラリーマンなら誰もが憧れますよね〜 ある統計（怪しい〜）によると、サラリーマンの８割が、副収入を希望している反面、 実際に何らかの副収入を得ている人は、たったの3.6%らしいです。 何故、８割ものサラリーマンが副収入を望んでいるのに...
サラリーマンなら誰もが憧れますよね〜


ある統計（怪しい〜）によると、サラリーマンの８割が、副収入を希望している反面、
実際に何らかの副収入を得ている人は、たったの3.6%らしいです。


何故、８割ものサラリーマンが副収入を望んでいるのに、実際達成している人が少ないのでしょう？



1.　やり方がわからない。

これはもう仕方ないですね・・・
がんばって副収入を得る方法を探すしか無いっす。



2.　時間が無い

サラリーマンの皆さんは朝早くから出勤して、夜遅くまでがんばってらっしゃる方がほとんど！
しかも土日は休日出勤か家族サービス・・・
これでは副業する時間なんて無いっすね〜



3.　投資するにはお金も無いし、リスクも高い

投資と言っても色々あるっす。
株式投資、為替、外貨、国債、社債、投資信託・・・
もちろん不動産も含まれます。

でも、どれもある程度元手が必要で、しかも大損こく場合あり！
家族がある身で、そんな危ない橋を渡れるかっつーの！





ま、そんな感じっすかね？

でも、不動産投資なら大丈夫！（ホントか〜？）


1.　 やり方がわからない。

これは論外っすね・・・
このDVDなんかで勉強しておきましょう。



2.　時間が無い

最近、流行っている「週末起業」！
これって、とっても魅力的♪（実はムーミンも興味あり！）

でも最大のネックは「時間がかかりすぎる」ってことです。
「週末」起業って言うぐらいだから、週末の時間はすべてこれに取られちゃうかも・・・

ですが！
不動産投資って言うのはご存知の通り、家賃収入です。

だから、一度物件を購入すると、

後はほっといてもOK！


週末、家族でキャンプに行こうが、
残業で毎日遅くなろうが、
仕事帰り焼鳥屋さんで同僚と愚痴ろうが、
奥さんに隠れて、浮気相手とイチャイチャしようが、


不動産がアナタのお金を稼いでくれます！



3.　投資するにはお金も無いし、リスクも高い

投資・・・
いかにもダーティーなイメージがありません？

「株式投資で一家離散」とか、
「不動産投資で借金まみれ」とか、
「先物取引で自殺」とか。

でも、これって全部バブル崩壊によって引き起こされた悲劇なんです！
（先物は今でもリスキーだけど・・・）


特に不動産投資はバブル期と現在では大きく性格が異なります。
（話すと長いので、次回以降ってことで・・・）


ま、結果的に何が言いたいかって言うと、株や為替に比べ、不動産投資のリスクは非常に低いんです。

一般的に「ローリスク・ミドルリターン」なんて言われています。


しかも！
お金もやりようによっては、そんなにかかりません。

何故って、お金を貸してくれるから！

もちろん、株式投資なんかよりも必要なお金は多いですがね。



ま、そんなわけで、不動産投資っていいですよ。


]]> 不動産投資の哲学 2006-08-09T00:32:05+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120431 ところで。 区分を物色しまくってた時代の話（懐かしい〜〜〜） 主に僕の故郷である京都を中心に区分所有物件（平たく言うとファミリータイプのマンションね）を探しまくってました。 まあ、適当に１３％とかの表面利回りのヤツは出てくるのですが・・・...
区分を物色しまくってた時代の話（懐かしい〜〜〜）


主に僕の故郷である京都を中心に区分所有物件（平たく言うとファミリータイプのマンションね）を探しまくってました。




まあ、適当に１３％とかの表面利回りのヤツは出てくるのですが・・・


逃した魚はデカイというか・・・



どうしても、前に買いそびれた物件と比べ、それ以上の好条件の物件が欲しくなってしまいます。





まあ、今思うとそんなもの買わなくて正解！って思うのですが、そんときは必死ですもの。



「なんで、なんで、なんで、なんで！　なんであれ以上の物件が出てこないのだーーーー！！！　ウッキーーーーーー！！！」





てな状態でした。






はっきり言って数十件は見回りましたね〜〜〜

いや〜　あのときは必死でした。




見回るときの基準として、まずは書類選考にかけます。（笑）


とにかく、たくさんの不動産屋から物件情報をガバーーーットかき集め、利回りがよく、築年数が浅く、
立地がよさげな物件から書類選考にかけていったのです。



「ん？　築１５年で利回り７％？　パスパス！！！」

「おお！　利回り２０％！！！　でも築３０年だ・・・」


みたいな。



で、中でもマシなところから下見に行くのですが、まあ行って、一目見て気に入った！なんて物件はありませんね。


なんか自分が住んでいないマンションって、どことなしか暗〜い雰囲気がするもんです。



そしてアラばかり見つかる。




「ん？　なんだこのゴミは？」

「ポストに郵便物が散乱してる！　管理はちゃんとしてるのか！！！」

「お？　こんなところにクモの巣が！！！」



なーんてね。





よく考えてみたら、今僕が住んでるマンションも大して変わりありません。

でも快適♪


でも他人が見ると、特に投資家目線（偉そうに）で見ると、アラばかりが目に付きます。





もちろん、廊下なんかもチェーック！！


でも、ほとんどの物件がオートロック。


でも、ほとんどのオートロックの物件が中に入れます。




自転車置き場から出入り口があったり、ちょっと裏口が空いてたり、ひどいのになると正門のすぐ横に扉があって、そこから入れたりします。



どうしても入れる場所が見つからないときは、住人の出入りのときに、ササーっと。


これって犯罪ですかね？



ま、そんなわけで、ちょっぴり探偵気分で結構楽しく物件の下見をやってたのですが・・・





物件自体には飽きちゃいました（笑）







そんなわけで、しばらく不動産投資にも興味がない時期が続いたのですが・・・



アパート投資ってのが出来るってことを、知ったのでした・・・




続きます。
]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:46:45+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120428 前回の続きです。 利回り１７％の区分所有を買おうと思ったのですが、買えなかったのです。 何故？ 契約も銀行ローンの審査も通ったのに・・・ 買えなかった理由は「売主のローンが降りなかった」からです。 （前にも書いたよな・・・　今...


利回り１７％の区分所有を買おうと思ったのですが、買えなかったのです。

何故？

契約も銀行ローンの審査も通ったのに・・・








買えなかった理由は「売主のローンが降りなかった」からです。
（前にも書いたよな・・・　今思い出しました。）


ま、さらっと書くと、売主さんは、今回の僕が買う予定だった物件を自宅として買いました。
ですが、転勤になって、しかたなく賃貸に出していたのですよ。
（売主さんが買ったときは、この物件は４０００万円だったらしいです。
利回り換算すると、２．４％。怖〜〜〜）


あらたな家を探していて、見つかったのですが、まだこの物件のローンが残ってる。

だから、売りに出していたんですが、ローンが２０００万円ぐらい残ってたらしく、
売れてもローンが残ります。




それで、僕が買う予定の物件の残ローンと、次に自宅として買う物件のローンを合算でローンに組み入れようとしたのですね。



だけど、担保は新しく自宅用として買う物件しかなく、銀行もOKを出さなくなったのです。



って、ことになると、僕が買う予定の物件を売ったとしても、残るのは毎月のローンだけ。
収入も途絶えるので、そのローンがドカーーンと売主さんにのしかかる。

だから、売るのやーめたって感じでした。




ま、そんなわけで、第一回の物件取得は出来なかったのですわ。。。

ま、その後しばらく区分を物色するのですが、中々いい物件が見つかりません。
その辺を書いてみたいと思います。



]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:44:52+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120425 第一回の不動産失敗事例。 前に書いたかも知れませんが（確認しろよ！）、僕が最初に購入しようとして、 契約して、さらに手付金まで払ったのですが、買えなかった物件を紹介します。 そこはとある府県の南のほうの物件でした。 駅からバスで１０分という立地の...
前に書いたかも知れませんが（確認しろよ！）、僕が最初に購入しようとして、
契約して、さらに手付金まで払ったのですが、買えなかった物件を紹介します。


そこはとある府県の南のほうの物件でした。
駅からバスで１０分という立地のマンションの一室。

つまり区分所有です。



そのマンションは一棟で２００戸ぐらいある巨大マンションでした。





物件条件としては、
価格：６５０万円
３LDK
築１５年
もちろんSRC造。
（鉄骨鉄筋コンクリートです。よく分からない人は質問してください。
ただし・・・　返信速度はメルマガの発行頻度に比例します（笑））



しかも・・・
オーナーチェンジ！

つまり、すでに賃借人が住んでいるのです。



この賃借人、実はアメリカ人なんですが、大手英会話学校に勤務しており・・・
って言うか、外国人って生活的にあんまり安定していないじゃないですか？
しかも追い出されたら行くところが無いので、家賃だけは必死になって払おうとするらしいんです。



って、この人が言ってました。






さらに、このマンション、２００戸もあるのに、空室調べに行ったら、たったの一戸。
ってことは空室率０．５％！！！






しかも家賃８万円。




しかも、交渉の末、物件価格が５５０万円にまけてもらえるってことなんで、利回りは１７％！！！！

うぉぉぉぉぉーーーーー！！！　すげーーーーー！！！


ってことで、買うことにしました♪




長いので続きます♪
]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:43:24+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120420 実はメルマガのタイトルとかテーマとか変えようと思ってます。 なんで？ 告白します。 実は！ すでに僕は不動産投資家ではありません（残念！) そうなんです。。。 読者の皆様、すんまそん。 ま、だからしばらくメルマガご無沙...



なんで？




告白します。


実は！


すでに僕は不動産投資家ではありません（残念！)



そうなんです。。。

読者の皆様、すんまそん。

ま、だからしばらくメルマガご無沙汰だったってのもあるんですが・・・




事情を知ってるアナタ！

そこで突っ込むのは紳士じゃ無いっすよ！


事情を知らないアナタ！

詮索は大人のすることではありません。うふ♪







しかも！


サラリーマンでも無くなりました！うふ♪




そうなんです。

会社辞めちゃいました♪

リストラっす！（←それは嘘です。)




家にずーーーっといます。

ある意味引きこもりです。

しかもNEETです。

今まで会社でメルマガ書いてたので、これからはもっと書けません！（残念！）



ま、それは冗談として（ってどれが？）とにかく僕は

１．不動産投資家ではない。
２．サラリーマンでもない。


ってなわけで、「サラリーマンだからできる！　資金０からの不動産投資」ってのは無理っぽいです。


だからこれからは「NEETだからできる！　資金０からの家事手伝い」でも連載しようかと思います。







■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ま、冗談はこれくらいにして・・・

やっぱ関西で一棟アパート買うのって難しいっすね〜


そこで僕は
「やはりガツンと稼いで、ビッグマネーをゲットしてから投資に回すのだ！」
などと、今までとは全く逆の方針で人生の方向性を決めてしまいました。



「何が資金０だよ！　出来ないなら、最初からえらそうに言うんじゃねーぜ、ムーミンさんよぉ！」

なんて読者様がおられると思います。



すんまそん・・・

その通りっす。。。




で、ガツンと稼ぐには、サラリーマンやってちゃラチあかねえ！

って思って、スッパリ辞めちゃったんです。




僕が勝手に尊敬している金森先生は
「インターネットを使って自宅で１億円稼いだ！ 超・マーケティング」
の中で

「札束を燃やして、燃えカスの中から成功を拾うのだぁ！」

などと過激なことを仰ってますが、僕は札束は燃やさず、自分の経歴を燃やしちゃったって感じで・・・


そこから成功拾うっす！






ちなみに金森先生は訳書も含め最近、怒涛のように出版しまくっておられます。
中でも「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」
はかなりオススメですよ。
不動産投資しなくても、その考え方とかは、すごくためになるし、何より読み物として面白いです。

会社辞める！って前に読んでれば・・・
関東に住んでれば・・・
って思いました。

ってこれも言い訳なんですけどね・・・

自分でも分かってるんです・・・






でもめげない！

ビッグマネーつかんで通販大家さんで物件買うんだ〜

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

で、このメルマガの行方ですが、これからどうしようかってのは検討中です。

しばらく見守ってください。

嫌なら解除してください。。。（解除しないほうが良いと思うけどね。うふ♪)



ま、どっちにしろ、読者の皆様は投資関係がお好きでしょうから。

投資関係のメルマガにしようかと。

でも僕に知識がなーい！！




そんなわけで、気が向いたら僕の漫談でも発行しますので、よろしくお付き合いくださいませ。
]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:40:44+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120409 前に「物件購入検討中♪」って言ってましたムーミン。 なんと！ 融資が降りません！！！！！ なんてこった〜い(メ●´＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿｀●)ビローン 物件問題なーし！ 個人与信問題なーし！！ 頭金問題なーし...






なんと！

融資が降りません！！！！！


なんてこった〜い(メ●´＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿｀●)ビローン







物件問題なーし！

個人与信問題なーし！！

頭金問題なーし！！！

ムーミンのルックス問題なーし！！！！



って思ってるのは自分だけだったのでしょう・・・


たぶん、おそらく、きっと、そうだったらいいのだが、
与信は問題ないと思うのですよ。

頭金も物件価格の２割弱を入れることになってました。

ムーミンのルックスも問題ありません（断言！　そしてつっこみ不要！）





ってことは物件に問題があったのでしょう。




結構古い物件だったしな〜

でも大学の真横だし、リフォームしたら高利回りで回るのにな〜

ううう・・・　残念・・・




★注目！★

・大学の真横　→　空室リスクが低い！
・高利回り　→　ガッポガッポ（笑）

　　　　↓↓↓↓↓

　　　　安定経営！

　　　　↓↓↓↓↓

　　　　融資問題なし！



ってな風になると思うっしょ？


僕も思います（笑）





でも実際にはならないんです。


それは、金融機関の融資基準に問題があるのです・・・





我々の認識では

物件　→　キャッシュフロー




金融機関は

物件　→　資産


なのですね。





ってことは、いくら利回りが高くても、資産価値が低ければ融資対象外。

あんまり事業性は考えないんですよね〜





でも、これって一般論で、全ての金融機関でこの通りって訳ではないのです。

「事業性融資」みたいなの、つまり利回りとか空室率とかで考えてくれる
金融機関もいくつかあるんですよ。



金森先生のDVDでその辺りのことは詳しく教えてくれます。

事業性融資してくれる金融機関の実名も、こそっと教えてくれます。

http://www.28083.jp/af/040/





じゃあムーミンはその金融機関に行かなかったのか？ってことっすよね？



うーーーん・・・

いろいろありまして（笑）





とにかく、ギャフン！　っす。



みなさんは僕みたくならんようにね〜






おわり。



]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:38:00+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120403 突然ですが 質問コーナー！！ めったに質問に答えない（って言うか質問が来ない？）ムーミンが珍しく答えちゃいましょーーーっ！！ ---------------------------------------------------------------------------- Ｑ ＞本田ムーミン様 ＞はじめまし...
質問コーナー！！



めったに質問に答えない（って言うか質問が来ない？）ムーミンが珍しく答えちゃいましょーーーっ！！



----------------------------------------------------------------------------
Ｑ
＞本田ムーミン様
＞はじめまして。一読者のＧと申します。いつも楽しく拝読させていただいています。

＞大変失礼なのですが、ムーミンさんの不動産ノウハウよりも
＞むしろ文体が面白いと思います。（笑）

失礼です！
でもちょっぴり嬉しいです（＊＾。＾＊）


＞先ほどのメルマガでひとつ疑問に思ったことがあります。
＞勉強していい物件を見つけたとおっしゃってましたが、勉強したら
＞いい物件が見つかるのでしょうか？
＞またそれは、どんな勉強をすれば良いのでしょうか？
＞これからも楽しいメルマガ期待しています。
＞では失礼します。

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Ａ
うーーーん・・・
難しいっすね〜

僕の言葉が間違ってましたかも・・・


正直言って、勉強してるだけでは、いい物件は見つかりません(>_<)




いい物件を見つけるには、物件を探さなきゃダメっす！
（当たり前？）


それも数多くっす。




僕も今の物件を探し当てるまで、物件を２０件以上実際に見て回ってます。(エッヘン！)

ＦＡＸとかメールとかで情報もらったのは、ゆうに２００を超えると思いますね。（エッヘン！！）




数が大事っす！



物件も見ないで「いい物件が見つからないな〜」なんて言うのは、

コンパも行かずに「周りにいいオトコがいないのよね〜」なんてウジウジしているＯＬさんと同じっす！！




でもね、物件を見に行くことになると、

「悪徳不動産屋にだまされないだろうか・・・」

とか、


「どうやっていい物件を見定めればいいのだろうか・・・」

とか、


「お金ってどこが貸してくれるのか？」

とかって不安がいっぱいっすよね〜







だ〜　か〜　ら〜

勉強するんです！






で、ムーミンはこれで勉強したんです。
http://tinyurl.com/5rp3v

高価ですが初心者には超オススメっすよ。
不動産の基礎、不動産屋の仕組みなんか全部分かります。
１０万弱ですが、この程度不動産投資したら直ぐに回収できます。







で、かなり実践に近くてとても役に立ったのがこのＤＶＤです。
http://www.28083.jp/af/040/

「不動産屋にはなんどか行ったことがあるんだけどね〜　なかなかね〜」

なんて言う人には、本当に役立つと思います。
不動産投資に直結！って感じっす。
これで１５０００円ですから、信じられません（笑）
特に融資の話は必聴です。



しかもこのＤＶＤの講師、金森先生のメルマガでは、なんと物件も紹介してくれています。
しかも全部が超優良物件！
http://www.28083.jp/







もし、１５０００円も高いって言うなら、いい本もいっぱい・・・










でも、こんなので勉強するだけでは意味ありません。

勉強した上で、行動です！

勉強は行動による結果を加速させるだけっす。

勉強しただけでお金持ちにはなれません！（切実）




てなわけで、Ｇさん。

「習うより、慣れろ」

これっすよ〜


説教くさくてゴメンナサイ




おわり。



]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:35:52+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120398 実は今、新しい物件の購入検討中なんです。 ま、検討といっても、すでに手付金と手数料は払ってます！（エッヘン！） ってことは契約済みってことっす。 後は融資が　降・り・る・か・な・〜？ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ところで ...



ま、検討といっても、すでに手付金と手数料は払ってます！（エッヘン！）

ってことは契約済みってことっす。


後は融資が　降・り・る・か・な・〜？



■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


ところで


この物件について、まずはザックリ説明しましょう！（エッヘン！）




この物件は１６室の学生向けアパートなんです。

リフォーム込みで５０００万円程度で、大学の真裏。

部屋の窓から教室が覗けるぐらい、目と鼻の先です。



で、利回りは大体１５％！


ええっしょ？



なんでこんな物件見つけられるんだーーーっ！！って、勉強してるからっす。（エッヘン！）






ま、それはおいといて、その物件実は今は全室空室なんです。

前のオーナーさんがリフォームを考えてて、それで一旦募集を取りやめていたんですね。



ですが、それでもその物件からの収益は着々と上がっていたんです。。。

それは何故？




【自動販売機】です。



すでに前のオーナーさんがコカコーラさんの自販機を設置されていたんです。

自動販売機があれば、いくら空室率が高くても、着実にお金が入ってきますよね〜




でも、金額的に、賃料収益に比べて大したこと無いように思ったんですよ。

電気代もかかるし、一番心配なので、ヤンキーの溜まり場になること。

よく見ますよね。コンビニとか自販機前に溜まって、くっちゃべってるの。



だから僕が買うときは撤去するつもりだったのです。




ですが、仲介してもらってる仲良しの不動産屋さんに

「ムーミン、そりゃいかんぜよ。。。」

って言われて、結局そのままにすることにしました。





何故でしょう？

ハイ！　考えて！


↓

↓

↓

↓

↓

↓


考えました？



↓

↓

↓

↓

↓

↓


ホントに考えました？




↓

↓

↓

↓

↓

↓

あのね、

↓

↓

↓

↓

↓

↓

あのね、

↓

↓

↓

↓

↓

↓

ホントは考えてないでしょ！？





考えてない人には教えましぇーーん！ヽ( ゜ 3゜)ノ





ってのは冗談ですよ〜

ま、優しいムーミンは教えちゃいます（エッヘン！）





まずは自販機があるメリットを説明しますね。




●夜明るい

これは言うまでも無く、防犯上とてもいいです。自販機って結構明るいんですよね〜
ちょっと暗めの住宅地なんかにある物件なら、自販機入れるだけでかなり物件の印象が変わります。
しかも、明るいところは泥棒さんも嫌がります！！！




●入居者が喜ぶ

自販機が目の前にあるってのは、入居者にとったらもちろんありがたいです。
コンビニが家の向かえにあったら嬉しいっすよね？同じような効果があります。
特に学生さんには重宝します。
学生さん、わざわざお茶沸かしたりしないっしょ？




●お金が儲かる！

そのまんまですね。



ね？
いい感じでしょ？



もうひとつ、デメリットの「ヤンキーが溜まる」ですが、実はそんなに溜まってません。

ヤンキーの人数に対し、自販機の数って圧倒的に多いですから。



ヤンキーの溜まり場　＝　自販機かコンビニ


っていうイメージが強いので、自販機やコンビニを設置するとヤンキーが溜まると思いがちですが、
すべてのコンビニや自販機に溜まるほどヤンキーは多くないです。


だから実際には溜まる率ってのは低いんですよね〜





ま、そんなこんなです。

はい。


また、おいおい報告していきます。


おわり。




]]> 不動産投資の哲学 2006-07-03T21:33:15+09:00 不動産投資家 不動産投資家 http://fudousan.datsusara.com/?eid=120390 不動産投資のリスクの話っすよね。 物件はたくさん増やした方がリスクヘッジになりまっせ〜 でしたね。 でも増やし方に問題があれば、リスクヘッジにはならんです。 例えば、神様が降りてきて、あなたに 「おう。ワシが神様じゃ。貴...



物件はたくさん増やした方がリスクヘッジになりまっせ〜


でしたね。






でも増やし方に問題があれば、リスクヘッジにはならんです。



例えば、神様が降りてきて、あなたに

「おう。ワシが神様じゃ。貴様はええ人間だから収益アパートを３棟建ててやるぞ。
好きな場所をいいたまへ。」



なーんて、都合のいいこと言ってくれたらどうします？




ハイ！　どこに３棟建てるか考えて！


↓

↓

↓

↓

↓

↓


考えました？



↓

↓

↓

↓

↓

↓


ホントに考えました？




↓

↓

↓

↓

↓

↓


答えは・・・

↓

↓

↓

↓

↓

↓

そんな良いことあるわけない！（笑)










って言うのは冗談です。



ちょっと怒った？






思い浮かべた３棟ですが、大体以下のようになったと思います。

１．自宅の近所に３棟建てた。
２．自宅のある都道府県内に３棟建てた。
３．近隣の都道府県にバラして３棟建てた。
４．関東、中部、近畿など地域をバラして３棟建てた。




１は管理が楽チンですよね。近所ですもん。トラブルあっても自転車で向かえます。

２も、自動車で行けますかね？　管理会社も一業者に任せられます。

３は結構大変ですよね。高速道路とか使わないと。見回りも一日仕事です。

４は、はっきり言って無理っす！管理しきれません！管理会社も知りません！





管理の観点から言うと、自分が住んでいる都道府県内がよさそうですね。


でも、リスクヘッジの観点から言うと、４が一番良いです。




１の自宅の近所に物件を固めるなんて、ハッキリ言って最悪です。

大学移転や工場閉鎖などで近所の景気が悪くなったら、それだけですべての物件の空室率が急上昇！

近所にあるってことは、空室率も連動します。




ってことは、せっかく物件を手に入れたのに、アナタの収益が無くなっちゃう！




空室率が下がるだけならまだマシです。

近所に３棟固まってあるってことは、地震が来たら全部潰れる可能性だってあるんです。





だから、なるべく物件は離して建てたほうがいいでしょう。


理想を言えば、日本と、アメリカと、ヨーロッパと、、、って感じがいいんでしょうけどね。




為替リスクもありますし。。。

英語もようわからんし。。。

だいたい行ったことないし。。。




てな感じです。





おわり。




]]> 初心者向け不動産投資講座 2006-07-03T21:31:12+09:00 不動産投資家 不動産投資家