超・不動産投資〜失敗不動産投資を乗り越えて〜

建物の構造って？



さーて、ここからは結構勉強らしくなってきましたよ〜ん！



建物の構造についてです。



建物の構造は大まかに分けて、以下の三つに分類されます。



・ 木造

・ 鉄骨

・ 鉄筋コンクリート





これ、それぞれ何が違うのでしょう？



作りが違うのです！

って当たり前ですね・・・





ですが、一つ重要な違いがあります。



それは、「法定耐用年数」が違うのです。





何それ？って感じですよね。





これは簡単に言うと、国が「この建物は○○年はもちますよ！」って言う年数です。



当然、木造は短くて鉄筋コンクリートは長くなります。（下表参照）











木造（モルタル）20

木造（サイディング貼り）

鉄骨34

鉄筋コンクリート47











この年数だから、もうダメ！ってのではありませんが、国として、法定耐用年数を超えた建物の価値は、基本的に０となるんです。

（だからこの年数を超えると、建物の固定資産税は０・・・にはなりません。残念！）









あと、防火地域、準防火地域では木造建築は規制されます。



もちろん、木造の方が燃えやすいから当然ですね。



じゃあ、防火地域では木造建築は建てられないの？って言うとそうでもありません。



柱の本数や、開口部の大きさなんかに規制がかかります。





万が一、燃えたとき



・ 非難しやすいか？

・ 延焼しにくいか？



などが規制の理由になります。

空室リスク



空室って嫌ですね〜



一室しか物件を所有していない場合は、収入が全くの０になってしまうんです！





でも、やっぱり空室は発生するもんなんです。





これを「リスク」と捕らえるか？

それとも「必要経費」と捕らえるか？







答えは「両方」です！





これは、ふざけてるんではなくて、本当のことなんです。



よく考えてください。



「リスク」は対処して減らすもの。



「必要経費」は計画に組み込んでおくもの。







空室は発生することを仮定して、計画を立てるのです！（必要経費）



その上で空室を減らす努力をするのです！（リスク対応）







特に空室を見込まず計画を立てると、空室が出たときに相当焦ることになります！



厳しい目に計画を立て、実際には空室が発生しなかったらラッキー♪てな具合に。。。です！







常に計画は厳しい目に・・・



これが投資の鉄則ですな。

実際のリスクって？



計画を立てろ





不動産投資で一番有名な（？）リスクって何でしょう？



断然、「空室リスク」なんです。







だって、物件買っても、誰も借りてくれなきゃ意味ないもんね！





不動産投資において、リスクの王様は空室リスクだ！って言われています。



ですが、もっと大きなリスクがあるんです。







それは・・・





計画ミス！







最初の「購入」、「収益」、「返済」の計画がキチンとしていないと、いくら満室になっても損するばかりですもんね。



さらに、空室が発生したら、目も当てられません(>_<)





だから、まず計画をキチンと立てて、その上で空室リスクを考えるべきなんです。









計画は



1. いくらで物件を購入するか？

2. 借り入れ額はいくらになるか？

3. 月々の収益はいくらか？

4. 借り入れ返済、諸経費を払った後、残るお金はいくらか？





を、計算して、きっちり計画を立てなくてはなりません。



この時点で、





月々残るお金・・・　４００円





これでは空室が発生したら、一発でオジャン！

不動産投資なんかするより、自分の家が欲しい！





なんて、思ってる人。



僕も、もちろん、家が欲しいですぅぅぅ・・・



夢のマイホームですもんね！







でも、ちょっとだけ考えてください。



家を買っちゃうと、お金持ちの道は遠のきます！（断言！）







「持ち家は最大の負債であーる！」



と、ロバートキヨサキ大先生もその著書、「金持ち父さん貧乏父さん」でおっしゃっています。







どういうこと？





３０００万円（諸経費込み）でマンションを買ったとしましょう。



金利が３％で、３０年ローンの場合、







月々の返済金額は・・・



ナント！



１２．６万円！





総額で４５００万円も払う計算です。







しかも、マンションだと、修繕積立金、管理費なんかにお金がかかるので月々の必要経費は１５万円を超えます！







不確定要素もたくさんです。



・ボーナスが無くなったらどうしよう・・・

・金利が上がったらどうしよう・・・（金利が１％上がると、月々の返済は約１万円上がります！）

・リストラされたらどうしよう・・・

・会社が倒産したらどうしよう・・・

・浮気がバレて離婚なんてことになったらどうしよう・・・



など！









そうなったら、目も当てられません！！(>.<)







「リストラされたら、家売ったらいいや♪」



な〜んて気楽に構えている方！



アナタが一番要注意！







家というのは、購入した瞬間に一割ほど価値が下がります。



あなたが買った瞬間に、その物件は中古物件になるからです。（車も同じだね！）







しかも、購入時に諸経費は１０％程度かかります。

また、売ったときに不動産屋に売却金額の３〜５％手数料を払わなくてはなりませんので、３０００万円出して購入したマンションは





ナント！





２３００万円程度でしか売れません・・・（しかも高めの見積もり！！）







つまり、購入した直後に７００万円もお金が飛んでいくのです！！









ここで、マンションを購入後、３年で売却が必要になったと仮定しましょう。



その後３年間、そのマンションの価値が下がらないと仮定します。







マンションを売っぱらって、いったいいくらお金が残るのか・・・







甘いっす！







３年後、残っている借金は・・・





２８００万円（ガーン！）







３年間、毎月払ってきた、総額４５０万円の内、２５０万円は利息だったのです・・・



恐るべし銀行！！ボロ儲け！







つまり、３年後にマンションを売っぱらっても５００万円の借金しか残らないのです！！









賃貸だと？



賃貸に住めば、その点の問題はありません。



リストラされたら、生活レベルを落として、安い家賃のところに住めばいいんですから。



少なくとも借金はありませんよね♪







それに賃貸の方が、生涯の方が安上がりなんです。







３０００万円クラスのマンションって、



地方都市で・・・

駅から徒歩１５分で・・・

３LDKぐらい？



ってな感じですよね！







これが、

東京都内で・・・

駅から徒歩３分で・・・

４LDKぐらい？



↑億ションです！









とにかく、３０００万円クラスのマンションなら、新築でも家賃は１０万円も出せばあります。



マンションを購入したときと比べると、月５万円もの差が出てきます！





この５万円を、５％の複利で運用したとしたら・・・





ナント！



３０年で４２００万円！もの現金が手に入るのです！！







もし、マンションを買っていても、３０年後ですからね〜



売っても二足三文ですかね・・・





まだまだ、賃貸のメリットってあるんです。



・転勤などにも対応できる！

・常に新しい設備の入ったマンションを選べる！

・生活環境に合わせてマンションを選べる！

・お金が必要になったら、安いところに借り換えできる！



特に、子供が独立して広い部屋が不要になったりとか、両親の面倒を見るため、さらに広い部屋が必要になったりしたときは賃貸だと対応可能ですね！





お分かりですね？



サラリーマンが持ち家を持つのは、あまりにもリスクが高いのです！



それを皆さん気づいてないってことが、最も危険なのです！











ですが、そんな理屈抜きに、自分の家が欲しい！っていう欲求は十分理解できます。



僕だって、自分の家が欲しいですぅぅぅ・・・



庭で犬とか飼いたいですぅぅぅ・・・



家庭菜園とかしたいですぅぅぅぅぅ・・・・・







だから！



不動産投資して、お金持ちになってから家を買いましょう！



さらに不動産投資の勉強をしていくと、自分の家を買うときにも絶対有利です！！

ビンボー人でも不動産投資を成功させることは出来るの？





不動産投資！

不労所得！





とても魅力的〜



なんせ、全く働かなくってもお金が入ってくるのですから〜



こんなにラクチンなことはないですな〜



不動産投資に成功したら、一年中だらだらして過ごしましょう〜









しかし！



その道のりは厳しいのです！！







簡単に出来ちゃうなら、みんなやっちゃいます！





簡単にやっちゃおう！なんて思っている人は悪徳業者の餌食ですな・・・







って言うのはチョッと大げさですが、ほとんど勉強もせず、不動産業者の言いなりで投資してしまうと、本当に大損するときがあります。









不動産投資で、見事成功させる一番のコツは！



本気になる！



です。





そして、情熱を持つ！







本気で、情熱を持って、不動産オーナーになるという目標に進まなくては成功しません。







もう、一日の半分ぐらいは不動産投資について考えているぐらいに！！（大げさ？）







イチローさんは一日の大半、野球のことを考えているハズです。

斉藤一人さんは一日の大半、ビジネスのことを考えているハズです。

道場六三郎さんは一日の大半、料理のことを考えているハズです。

タモリさんは一日の大半、自分の番組のことを考えているハズです。









僕が物件を探して、契約に至るまでの間は、かなり本気になりました（今ももちろん本気です！）。







知識よりも、人脈よりも、資金よりも、まず必要なのは、



オーナーになってやるぞ！



という、あなたの確固とした意思なのです！